Цены на жилье начали таять
До конца года стоимость квартир снизится еще на 10 процентов
Цены на вторичном рынке жилья упали от начала года уже почти на 10 %. А в отдельных случаях владельцы квартир вступают покупателям и до 15 % от заявленной стоимости. Невзирая на оптимистичные заявления риелторов в начале осени, ситуация на рынке недвижимости теперь за шаг от обвала и, за прогнозами независимых экспертов, цены, на “вторичку” до Нового года могут снизиться еще в пределах 10 %. А за нехваткой доступных банковских кредитов это будет наблюдаться и в 2009 году.
Рынок недвижимости за шаг до падения цен
По данным столичных порталов недвижимости, в течение прошлого месяца средняя стоимость жилья на вторичном рынке снизилась в пределах 0,5-1 %. А с сентября цены на “вторичку” упали уже почти на 3-5 %. Однако, по данным столичных агентств недвижимости, эти показатели являются усредненными и не отображают реального состояния дел на рынке: в отдельных случаях от начала года жилье во всех сегментах стало стоить на 10 % меньше. А во время заключения отдельных соглашений владельцы, чтобы быстрее продать квартиры, ладные вступать от 15 до 20 % заявленной стоимости.
Таким образом, если на 1 января 2008 года средняя стоимость 1 кв. м. жилье на вторичном рынке составляла $ 2489, то теперь она достигает $ 2600. Невзирая на визуальный дисбаланс в показателях, рынок недвижимости после затишья и стагнации в течение лета - сентября текущего года начал заметно проседать, через что продавцы квартир за нехваткой покупателей начали снижать цены, которые в начале года искусственно были завышении и ими, и посредниками на 10-20 %.
А впрочем, в настоящее время средние показатели “перекрываются” также и за счет цен на элитное жилье, которые остаются стабильными и не изменялись еще с лета. Хотя квартиры “класса” эконома в отдельных случаях от начала года уже подешевели на $ 5-10 тыс. “Если в начале года однокомнатная в хрущевке площадью 40 кв. м в зависимости от расположения стоила $ 80-90 тыс., теперь за нее предлагают $ 70-80 тыс. Однако при большом спросе на жилье покупательная способность киевлян упала, потому даже по такой цене квартиры никто не покупает”. По словам ріелторів, наибольший спад цен коснется именно обветшалого жилищного фонда, а именно хрущевок, которые находятся в полуаварийном состоянии. Также дешевеют жилища в панельных домах с неудобным планированием - так называемых чешках, которые возводили в 1970-1980-х годах. По словам самих же ріелторів, цены на них давно не отвечают стоимости и искусственно завышенные на 35-65 %.
Кроме того, на снижение покупательной способности граждан и снижения цен на жилье повлияли колебания курса гривни к доллара, который укрепился с 4,55 летом до 6 грн/$1 в октябре. А по словам финансовых аналитиков и прогнозов банкиров, полностью вероятно, что доллар в следующем году подорожает до 7 грн/$1. Покупать же квартиры за старыми ценами при таком курсе потенциальные покупатели не хотят, потому что на колебаниях они теряют от 3 до 5 % стоимости жилья.
В то же время данные порталов недвижимости не совпадают с настоящими рыночными реалиями, ведь они принадлежат разным агентствам недвижимости, которые заинтересованы не в правдивом отображении тенденций, а имеют по цель подтолкнуть покупателей, чтобы скупали жилье “за дешевинку” и наконец как-то расшатать “мертвый” рынок.
По данным других агентств недвижимости столицы, невзирая на ожидание оживления осенью рынок недвижимости полностью стал, а количество соглашений по купле-продаже сократились как минимум на 10 % в сравнении с показателями в прошлом году. Объемы продажи жилья в сравнении с нынешним сентябрем в октябре упали на 30-50 %. Примечательно, что соглашения по купле-продаже касаются как первичного, так и вторичного, рынка недвижимости.
Цены снизились и на первичном рынке. Потеряв потенциальных покупателей через “замораживание” ипотечных программ, строительные компании начали с начала октября снижать цены на квартиры в новостройках в пределах 10-15 %. Однако, по словам управляющего партнера консалтинговой компании “Диалог-классик” Артема Новикова, строительные компании могут уменьшить их и на 30 %, ведь теперь в столице себестоимость строительства 1 кв. м жилья составляет $ 900-1000, его начальная стоимость во время реализации - $ 1600, в то же время как средняя стоимость квартир в новостройках в прошлом месяце достигала $ 2600 за 1 кв. м. Таким образом, для застройщиков теоретически есть все основания и в дальнейшем снижать стоимость.
Время неосуществленных прогнозов
В свою очередь, представители риелторских компаний с оптимизмом смотрели на рынок недвижимости в начале осени и давали прогнозы, что рынок оживет и цены не будут падать, а при определенных условиях могут даже повышаться. В частности президент Всеукраинской ассоциации “Союз специалистов из недвижимости Украины” Александр Рубанов отмечал, что этой осени определенным образом оживится рынок, а кризис исчерпает себя не раньше осени 2009 года. Однако, как утверждают в столичных агентствах недвижимости и представители строительных компаний, рынок просто стал, и он за шаг до масштабного обвала цен. Если на первичном рынке застройщикам удастся удержать снижение в пределах 20-30 %, то “вторичка”, за прогнозами экспертов, может упасть как минимум на 35 % в течение декабря 2008 года - марта 2009-го.
Однако динамика рынка заставила наиболее оптимистичных экспертов пересмотреть прогнозы. Даже сам Александр Рубанов признает, что рынок недвижимости страны уже был перегрет в течение последних нескольких лет, а пик припал на жовтень-листопад в 2007 году, когда столичные хрущевки были более дороги жилья в ряду европейских стран.
Ситуацию углубили мировой финансовый кризис и его последствия в Украине - “перегрел” банковского сектору, спад объемов строительства, снижения покупательной способности населения, и тому подобное. Поэтому может случиться, что уже от начала 2009 года цены на “вторичное” жилье будут приближаться постепенно к реальным, которые будут отображать финансовые возможности граждан, а не лишь спрос, на квартиры. Теперь он не изменился, однако жилище никто не покупает.
В начале 2008-го риелторы и участники рынка прогнозировали, что недвижимость в столице на первичном и вторичном рынках подорожает на 10-25 %. Застройщики делали еще более смелые прогнозы. “В течение 2008 года повышения цен на недвижимость достигнет 30 %, это точно”, - оптимистично отметил в конце 2007-го вице-президент монополиста столичного рынка недвижимости ХУ “Киевгорстрой” Василий Можар.
По данным порталов недвижимости и агентств недвижимости в регионах, падение цен на жилье в других городах Украины теперь еще больше, чем в столице. В частности, больше всего подешевели квартиры в Запорожье - аж на 40 %. В Харькове, Днепропетровске, Львове, Донецке и Полтаве цены, за последние два месяца уже упали на 15-20 %. Однако, по словам участников рынка, в этих городах такая тенденция сохранится и в дальнейшем, ведь в сравнении со столицей платежеспособность жителей там на порядки более малая.
Спекулянты идут с рынка
Кто больше всего пострадал от кризиса на рынке недвижимости, так это агентства недвижимости и риелторы. По словам участников рынка, одним из факторов, которые стимулировали рост цен на жилье, была именно деятельность посредников: соревнование за клиента и навязывание ему высоких цен и повлекло стремительный рост стоимости жилья как на первичном, так и на вторичном, рынке. Теперь же, по данным участников рынка, на начало года в столице была почти тысяча агентств недвижимости, где работали до 30 тыс. людей. В настоящее время же почти 5 тыс. риелторов уже уволены, а те работники АН, которые еще числятся в штате агентств, начали заниматься другой деятельностью, как говорят, до “лучших времен”. Можно ожидать, что с рынка уйдет полсотни агентств недвижимости, ведь рынок еще два года тому назад был ими перенасыщенный. Поэтому кризис подтолкнет к оптимизации их работы, которая в конце концов повлияет и на цены, которые до того ими были искусственно завышены, утверждают эксперты.
Источник: газета “Крещатик”
Если вам понравился пост, вы можете оставить комментарий или подписаться на RSS и получать каждый новый пост из этого блога.
Комментарии
Еще никто не комментировал.
Оставьте комментарий